La société civile immobilière est souvent la forme sociale privilégiée dans l’optique de réaliser un investissement immobilier.
Pourtant, selon le type d’investissement envisagé, elle ne sera pas toujours la forme la plus adaptée. Pourquoi ne pas choisir la SARL de famille ?
Location meublée : les choix disponibles
Les modes de détention
Si vous envisagez de réaliser un investissement en location meublée non professionnelle (LMNP), deux types de fiscalité sont à prendre en compte :
- La fiscalité en cours de vie ;
- La fiscalité lors de la cession du bien.
Tout l’intérêt sera de bénéficier du régime fiscal favorable du LMNP en cours de vie, tout en bénéficiant du régime fiscal favorable de la plus-value immobilière des particuliers sur la cession de biens immobiliers*.
Pour ce faire, deux solutions sont possibles :
- Une détention « en direct » via une entreprise individuelle ;
- Une détention en société à l’impôt sur le revenu.
Les régimes fiscaux
La société civile immobilière peut opter pour 2 régimes fiscaux :
- La transparence fiscale (impôt sur le revenu) : les associés seront alors imposés à l’impôt sur le revenu à hauteur de leur quote-part de bénéfices tirés de la société ;
- L’impôt sur les sociétés.
Or, la LMNP étant une activité fiscalement commerciale bien que juridiquement civile, il est impossible d’exercer ce type d’activité en SCI à l’impôt sur le revenu : dès lors que plus de 10 % des recettes de la SCI proviennent d’une activité commerciale, celle-ci devient obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Dans cette situation, le régime fiscal favorable des particuliers en cas de cession s’éloigne.
Afin de résoudre cette impossibilité de conserver « le meilleur des deux mondes », à savoir :
- Le régime fiscal meublé au cours de l’opération (amortissement fiscal venant réduire l’imposition) ;
- Le régime des plus-values immobilières des particuliers à la revente (abattement pour durée de détention venant réduire l’imposition).
Il est possible de recourir à la SARL de famille.
Intérêt de la SARL de famille
La SARL (Société A Responsabilité Limitée) est par principe assujettie à l’impôt sur les sociétés.
La SARL de famille est une forme particulière de SARL en ce sens qu’elle permet d’opter pour l’impôt sur le revenu concernant l’imposition de ses bénéfices (CGI article 239 bis AA).
Il est possible d’opter pour ce régime si cumulativement :
- La SARL est formée entre parents en ligne directe : il s’agit des parents, enfants, petits-enfants, ou de parents proches : il s’agit des frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS** ;
- La SARL exerce de manière exclusive une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole.
Nous l’avons dit, la LMNP est une activité fiscalement commerciale. Elle est par conséquent éligible à l’exercice en SARL de famille.
Cette dernière offre donc une solution intéressante aux investisseurs souhaitant réaliser de la LMNP en société, notamment dans un but de transmission des parts de société plutôt que la transmission indivise du bien en direct.
SARL de famille : points d'attention
L’activité exercée en SARL de famille doit obligatoirement être commerciale.
Par exception, le régime de la SARL de famille n’est pas remis en cause à la double condition que :
- L’activité civile exercée par la société présente un caractère accessoire ;
- L’activité civile constitue le complément de l’activité principale.
Dans le cas contraire, la SARL est assujettie à l’IS.
Aucun critère de proportion de l’activité civile n’est à prendre en compte à partir du moment où l’activité ne remplit pas les deux critères demandés.
A l’inverse, si les deux conditions sont respectées, les recettes de l’activité civile peuvent représenter plus de 10 % des recettes de la SARL.
En conclusion
La SARL de famille permet donc de réaliser une activité de loueur meublé en société tout en bénéficiant des avantages de la société (financement par compte courant, transmission des parts, répartition des pouvoirs par les statuts…) et de la fiscalité immobilière favorable en cas de cession.
D’autres éléments sont bien entendu à prendre en compte selon votre situation. Afin d’analyser la pertinence de vos investissements, nos conseillers sont à votre disposition pour réaliser un audit de votre situation.
*Pour rappel, ce dernier permet de bénéficier d’abattement sur la plus-value selon la durée de détention de l’immeuble.
**Attention, l’entrée dans la société d’un associé non parent (notamment en cas de donation ou décès) entraîne en principe l’assujettissement à l’IS de la société.
Article rédigé par Alexis Dausse, Ingénieur Patrimonial.
