Usuellement les séniors ont un patrimoine immobilier plus important que leur patrimoine financier. Corollairement, une part importante de séniors éprouve des difficultés financières à la retraite. Ils ont néanmoins encore des besoins et des projets : obtenir des revenus complémentaires, se maintenir à domicile, aider leurs enfants, organiser leur succession…
Pour répondre à ces problématiques de besoin de revenus complémentaires, il existe des stratégies patrimoniales qui s’adressent principalement aux séniors. L’objectif étant de leur permettre de convertir leur patrimoine immobilier en ressources financières. Cette démarche leur offre la flexibilité de financer les dépenses courantes, mais aussi de s’inscrire dans des stratégies patrimoniales telles que les donations aux héritiers.
La vente viagère pour un capital immédiat
Vente en viager : quel principe ?
La vente en viager d’un bien immobilier permet d’obtenir un capital immédiat (versé à la vente, appelé « bouquet ») et des revenus réguliers jusqu’au décès du vendeur. Cette solution est intéressante pour les personnes âgées qui ont besoin de compléter leur retraite.
Le principe repose sur le versement d’une rente viagère par l’acheteur au vendeur jusqu’à son décès. Cette rente peut être fixe et indexée sur l’inflation et est généralement versée mensuellement. Le vendeur perçoit également le bouquet dont le montant est négocié par les parties.
La vente viagère en pratique
Usuellement, les ventes en viager sont dites « occupées », le vendeur continue à vivre dans son logement et ne peut le louer. Elle peut néanmoins être « libre » et permet à l’acheteur d’occuper le logement = le prix de vente sera plus faible en cas de viager « occupé » car il sera réduit d’un abattement d’occupation, proportionnel à l’âge.
La vente en viager est fondée sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement.
Vente à prix ajusté : une alternative au viager
Vente à prix ajusté et usufruit temporaire
La vente à prix ajusté est une alternative pour les plus de 70 ans à la vente en viager. Cette stratégie repose sur le démembrement de propriété. Le vendeur senior va céder la nue-propriété de son bien à un acquéreur qui lui versera immédiatement un capital représentant entre 35 % et 70 % de son bien.
Le vendeur conserve l’usufruit temporaire qui est prévu contractuellement et correspond à une durée d’occupation théorique, fixée en fonction de son âge.
Un double mécanisme de protection
La continuité d’occupation est garantie à vie au vendeur grâce à un droit d’usage et d’habitation et les droits réservés peuvent être étendus au profit des deux membres d’un couple (pacsé ou marié).
La vente à prix ajusté à un double mécanisme de protection :
- Si la durée d’occupation du bien est inférieure à la durée de l’usufruit temporaire pour cause de décès prématuré, alors l’acquéreur versera aux héritiers la somme complémentaire fixée par le contrat ;
- En cas de longévité du vendeur, il pourra continuer à loger dans le bien et l’acheteur sera indemnisé via une rente versée par un assureur.
Si la vente en viager peut être une solution risquée sur le plan financier, elle convient le plus souvent aux seniors qui n’ont pas d’héritiers directs, afin de percevoir une rente à vie. Quant à la vente à juste prix, elle permet une protection vendeur/acheteur intéressante.
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Article rédigé par Manon Gourlay, Ingénieur Patrimonial.
